为时代立言、为政府献言、为人民代言

——评卢新海教授在房地产领域中的成功探索

自2001年下半年来，我国的房地产市场持续火爆，房地产价格不断高涨。尽管国家在2004年就开始实施宏观调控政策，但房地产市场的热度依然不减。畸高的房价早已突破了普通老百姓所能承受的极限，怨声四起。

到底是什么原因导致中央政府的政令不能贯彻，到底该如何去调控房地产市场，到底中央政府应该拿出什么样的具体措施？领导者在思考，老百姓在等待，有着强烈社会责任感的知识分子在思索。实际上，任何事物的变革与进步都缺少不了知识分子的参与和推动，有社会责任感的知识分子总是站在时代的前沿，以自己的智慧和辛劳，探索一个个社会问题的求解之道。华中科技大学公共管理学院土地管理系卢新海教授，凭着对社会的极大负责、对人民的无限热爱以及对事业的执着追求，在土地供应政策领域里努力钻研，取得了一系列研究成果。这些成果充分地体现在近期国家出台的多项房地产调控政策之中。

近年来，地方政府由于“政绩”驱使，房地产开发商则“疯狂”逐利，相关行业如中介、媒体的激情鼓噪，使得房地产业如日中天，为近十年来之最。在很多政府官员和业内人士为这个“大好形势”欢欣鼓舞的时候，卢教授却异常冷静，没有参与这场大合唱，而是密切关注国家方针政策，力图在社会实践中寻求正确答案。从2001年起，卢教授就开始对城市土地储备制度进行深入研究，提出了“城市土地储备与经营存在制度缺陷，会导致部分社会群体福利水平的下降”的观点，并在2003以“城市土地储备与经营的制度缺陷及其补偿机制研究”为题，得到国家社会科学基金的立项支助。他发现以土地使用权设定标的，以土地使用权价格作为唯一出让依据的储备土地招拍挂供应方式，其直接的后果之一就是出让价格远远高于收购和前期开发的成本，导致土地使用权价格不断攀升。这种制度缺陷，会带来一系列的负面效应：城市政府出让土地的热情畸高，超量出让土地；拍卖的土地价格过高，然后房地产开发商再将土地取得成本转嫁给消费者，形成房价上涨。基于深刻的研究分析，卢教授提出了创新城市储备土地供应方式的思路：变土地使用权招拍挂为建设项目招标，具体可以设计为以储备土地为基础的建设项目招标，标的是建设项目，拟出让的土地使用权是建设项目的物质实现条件，招标的项目由2部分组成，其一为商务标，其二为技术标，两部分的权重根据具体的建设项目来定。这种制度设计可以有效避免单一靠竞价高低来确定土地使用者的方法，实现政府调控土地用途、落实城市规划和稳定住房价格水平的“一箭三雕”的目的。这一研究成果发表在建设部主管的、在房地产行业和学界影响最大的《中国房地产》杂志2005年第三期上。

2005年新年伊始，全国各地不断暴出“地王”的新闻，以印证地方政府经营城市的成绩，而且各地似乎陷入激烈的竞争之中：今天甲城市一块地卖出了20亿，明天乙城市一块地卖出了30亿；今天丙城市拿出1000亩的一幅地块挂牌，明天丁城市一幅2000亩的地块拍卖。2005年6月，在湖北省集约用地座谈会上，卢教授又对向开发商大面积集中供地的现象提出了警告，明确指出，大面积集中供地可能会带来企业垄断土地和房地产虚假繁荣等弊端。为此他建议：一要按照城市规划的要求，分块出让土地，注重科学管理；二要明确规定闲置土地的范围，对大面积地块中闲置的部分应收适当比例的土地闲置费；三要明确确定地块开发建设与周期，并将其作为土地出让的条件。这一观点在国土资源部机关报《中国国土资源报》登载后，众多媒体予以转载。湖北日报记者专门就此向卢教授做深度访谈，并将卢教授的观点写成内参，呈送罗清泉省长批示，并转发有关城市政府。

此后，卢教授潜心研究，力争将问题分析透彻。终于，《向开发商大规模供地的风险》一文出炉，文中对向开发商大规模供地的风险进行了深入浅出的分析。指出向开发商大规模供地，带来的直接弊端就是开发商以面积大、需要分期开发为借口，等待土地增值后再开发，甚至是“捂盘”，同时借助一些媒体力量来制造房价上涨的声势，以获取最大的利润。这种名义上开发而实际上是“捂地”的行为，造成了既成事实上的土地闲置。这对政府而言减少了巨额的土地增值收益，对社会而言制造了不和谐因素，对市民而言增加了购房成本。这篇文章受邀在《中国国土资源报•理论导刊》上刊登发表。

此外，卢教授还一直关注着广泛存在于各城市的土地闲置问题。全国城镇规划范围内闲置土地总量相当于现有城镇建设用地总量的7.8％。土地的大量闲置，造成了诸多不良影响：直接导致土地低效利用和资源的浪费，严重威胁着我国经济和社会的健康持续发展，使得许多良好的规划意图无法得到贯彻落实，影响了城市空间结构的优化和城市功能的整合提升。开发商将土地闲置拖延开发，已经成为当前房价畸高的重要因素，这种情况加剧了社会的矛盾和冲突，不利于房地产市场的健康发展。而国土资源部颁发的《闲置土地处置办法》法律效力太低，起不到真正遏制土地闲置的作用。经过大量的调查研究，卢教授和研究生一起撰写了《闲置土地处置方式需要创新》一文。文中就城市土地闲置状况、现有处置闲置土地方式的作用、闲置土地处置方式的创新等进行了专门的分析，提出了在现有法律框架下采用税收手段预防、处置闲置土地的思路，即在政府职权范围内，将“重新开发或延期开发闲置土地在规划审批时需就土地增值部分征收增值税”补充至相应条款中，改进现有土地增值税使之成为制约土地闲置的有力武器。该文章已被核心期刊《统计与决策》杂志录用。

在全国房价一片上涨的风潮中，在人民群众对房价疯涨的无可奈何中，今年5月份中央政府又一次下定了控制房价的决心，并颁布了更为强硬的政策，国家有关部委动作频频，相继颁发一系列相关政策和措施。这些新政渗透着像华中科技大学公共管理学院卢新海教授一样的理论和实践工作者的研究成果。

在纷繁复杂的社会经济中，在物欲横流的万千世界中，卢教授淡薄名利、学以致用、潜心科研。正是像他这样的众多学者，在学术上孜孜不倦的追求，为国家和人民奉献着自己的智慧和力量！

我们有理由相信，卢新海教授和他的战友们在相关学科领域将会有更大的奉献。